Vous avez reçu une somme d’argent, vendu un bien ou constitué une épargne importante et vous envisagez de rembourser votre prêt immobilier avant son terme ?
C’est possible. Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, totalement ou partiellement.
Mais avant de verser plusieurs milliers d’euros à la banque, une question essentielle doit être posée : le remboursement anticipé est-il réellement intéressant financièrement ?
La réponse dépend du capital restant dû, du taux du crédit, de sa durée restante, des éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA), mais aussi de l’utilisation alternative que vous pourriez faire de votre épargne.
Voici les règles à connaître et les calculs à effectuer avant de prendre une décision.
Qu’est-ce qu’un remboursement anticipé de prêt immobilier ?
Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie du capital d’un crédit immobilier avant la date initialement prévue dans le contrat.
Il existe deux possibilités :
- le remboursement anticipé total ;
- le remboursement anticipé partiel.
Dans le premier cas, le crédit est entièrement soldé.
Dans le second, l’emprunteur rembourse seulement une partie du capital restant dû et continue ensuite à rembourser son crédit.
durée de remboursement d’un crédit immobilier
Peut-on rembourser son prêt immobilier quand on veut ?
En principe, oui.
Le Code de la consommation permet à l’emprunteur de rembourser son crédit immobilier par anticipation, partiellement ou totalement.
Le contrat peut toutefois prévoir une limite concernant les petits remboursements partiels : il peut interdire un remboursement anticipé égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf lorsqu’il s’agit du solde du crédit.
Il est donc important de consulter les conditions prévues dans l’offre de prêt avant d’effectuer l’opération.
Quelle différence entre remboursement anticipé total et partiel ?
Remboursement anticipé total
Le remboursement total consiste à verser à la banque la somme nécessaire pour solder entièrement le crédit avant son échéance normale.
Cette situation se rencontre fréquemment lors de la vente du logement financé.
Elle peut également intervenir après une rentrée d’argent importante.
Remboursement anticipé partiel
Le remboursement partiel consiste à verser une somme afin de réduire le capital restant dû tout en conservant le crédit.
Selon les modalités prévues par le contrat et l’accord avec l’établissement prêteur, cette opération peut notamment permettre de modifier la durée restante ou le niveau des échéances.
Il faut demander à la banque une simulation permettant d’identifier précisément les conséquences du remboursement envisagé.
Quels sont les frais d’un remboursement anticipé ?
La banque peut, lorsque le contrat le prévoit, demander des indemnités de remboursement anticipé, souvent appelées IRA.
Ces indemnités sont légalement plafonnées.
Elles ne peuvent excéder :
6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt,
sans pouvoir dépasser :
3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Autrement dit, il faut effectuer les deux calculs et retenir le plafond applicable le plus faible.
Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?
Prenons un exemple pédagogique.
Un emprunteur dispose d’un prêt au taux nominal de 3 % et souhaite rembourser par anticipation 50 000 €.
Le premier plafond correspond à six mois d’intérêts :
50 000 € × 3 % × 6 / 12 = 750 €
Supposons maintenant que le capital restant dû avant remboursement soit de 150 000 €.
Le second plafond correspond à :
150 000 € × 3 % = 4 500 €
Le premier plafond étant inférieur au second, l’indemnité ne pourrait pas dépasser 750 € dans cet exemple, sous réserve des stipulations du contrat et des règles applicables au prêt.
Cet exemple est volontairement simplifié et ne constitue pas une simulation bancaire.
coût global du crédit immobilier
Les IRA sont-elles toujours dues ?
Non.
Il existe des situations dans lesquelles aucune indemnité de remboursement anticipé n’est due.
Pour les contrats concernés par les dispositions légales en vigueur, l’exonération s’applique notamment lorsque le remboursement résulte de la vente du logement faisant suite :
- à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- au décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- à la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.
Il faut également vérifier le contrat de crédit.
Lors de la négociation initiale du prêt, certaines conditions de remboursement anticipé peuvent avoir été aménagées contractuellement.
Peut-on négocier la suppression des indemnités de remboursement anticipé ?
Oui, les conditions de remboursement anticipé peuvent faire partie des éléments négociés avant la signature du prêt.
Selon l’offre obtenue, le contrat peut prévoir des conditions plus favorables que le maximum légal.
C’est un point intéressant à examiner lorsqu’on compare plusieurs propositions de financement.
Un taux légèrement inférieur n’est pas le seul élément susceptible de faire la différence entre deux crédits.
La souplesse du contrat peut également avoir une valeur importante, notamment si l’emprunteur pense revendre le logement avant la fin du prêt.
comparer deux offres de prêt immobilier
Comment savoir exactement combien la banque va facturer ?
Il n’est pas nécessaire de se limiter à une estimation personnelle.
L’emprunteur peut demander à son établissement prêteur les informations nécessaires pour évaluer les conséquences d’un remboursement anticipé.
Pour les offres de crédit émises depuis le 1er juillet 2016, le ministère de l’Économie précise que cette estimation est fournie gratuitement.
Avant d’effectuer un virement ou de vendre un bien, demandez donc à la banque un décompte de remboursement anticipé ou les informations chiffrées correspondantes.
Vous connaîtrez ainsi notamment le capital à rembourser et les éventuelles indemnités applicables à la date envisagée.
Est-il intéressant de rembourser son prêt immobilier par anticipation ?
Pas systématiquement.
Le raisonnement « moins de dette = toujours mieux » est trop simpliste.
Pour savoir si l’opération est financièrement pertinente, il faut comparer :
les intérêts et coûts évités grâce au remboursement
avec
les indemnités éventuelles et ce que vous auriez pu faire de l’argent autrement.
Le taux du crédit joue ici un rôle important.
Plus le coût du crédit restant à courir est élevé, plus le remboursement anticipé peut présenter un intérêt potentiel, toutes choses égales par ailleurs.
À l’inverse, rembourser un financement peu coûteux en utilisant toute son épargne peut être moins pertinent dans certaines situations.
Pourquoi le moment du remboursement est-il important ?
Dans un prêt amortissable classique, la répartition entre intérêts et capital évolue au cours du temps.
Au début du crédit, la part des intérêts dans les échéances est généralement plus importante qu’en fin de remboursement.
Un remboursement anticipé réalisé alors qu’il reste encore de nombreuses années de crédit peut donc avoir des conséquences différentes d’un remboursement effectué lorsqu’il ne reste que quelques échéances.
Il faut examiner le tableau d’amortissement pour connaître :
- le capital restant dû ;
- la durée restante ;
- les intérêts restant à payer selon l’échéancier ;
- la structure des prochaines mensualités.
Faut-il rembourser son prêt ou conserver son épargne ?
C’est souvent la véritable question.
Supposons que vous disposiez de 30 000 € d’épargne et que vous puissiez utiliser cette somme pour réduire votre crédit immobilier.
Le remboursement vous permet de diminuer votre dette.
Mais il réduit également votre épargne disponible.
Or, conserver des liquidités peut être utile pour financer des travaux, faire face à un imprévu, préparer un autre projet ou simplement maintenir une épargne de sécurité.
La décision doit donc être prise en fonction de votre situation patrimoniale globale et non du seul montant des intérêts économisés.
conserver une épargne de sécurité
Remboursement anticipé ou augmentation de l’apport : que choisir ?
La question peut se poser lorsqu’un emprunteur possède déjà un bien et prépare un nouveau projet immobilier.
Faut-il utiliser son épargne pour rembourser davantage l’ancien crédit ou conserver cet argent pour constituer l’apport du prochain achat ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
L’apport peut réduire le besoin de financement du futur projet et améliorer sa structure.
À l’inverse, supprimer une mensualité existante peut également améliorer la capacité d’emprunt.
La bonne approche consiste à simuler les deux scénarios avant de déplacer l’épargne.
Un remboursement anticipé peut-il augmenter la capacité d’emprunt ?
Oui, dans certaines situations.
Lorsqu’un crédit est entièrement soldé, la mensualité correspondante disparaît des engagements futurs.
Cela peut avoir un impact important lorsqu’un nouveau projet immobilier est envisagé.
Mais là encore, il faut tenir compte de la contrepartie : l’argent utilisé pour rembourser le premier crédit ne sera plus disponible pour financer l’apport du nouveau projet.
C’est exactement le même arbitrage que lorsqu’on envisage de solder un crédit automobile ou un crédit à la consommation avant une demande de financement immobilier.
[LIEN INTERNE → article « Crédit auto ou crédit conso : faut-il le rembourser avant un prêt immobilier ? » | ancre conseillée : solder un crédit avant un prêt immobilier]
Que se passe-t-il en cas de vente du logement ?
Lors de la vente d’un logement financé par un crédit immobilier, le sort du prêt dépend notamment du contrat et du financement concerné.
Dans de nombreux cas, la vente conduit au remboursement du capital restant dû.
Il faut alors demander à l’établissement prêteur le montant nécessaire pour solder le financement et vérifier les éventuelles IRA.
Si le remboursement est lié à certaines situations expressément prévues par la loi — notamment une vente consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle — une exonération des indemnités peut s’appliquer.
Il ne faut donc pas considérer automatiquement qu’une vente entraîne des pénalités.
Faut-il rembourser son prêt avant d’en demander un nouveau ?
Pas nécessairement.
Si vous préparez une nouvelle acquisition, il faut analyser simultanément :
- le capital restant dû ;
- la mensualité actuelle ;
- la valeur et le produit attendu de la vente ;
- l’épargne disponible ;
- l’apport nécessaire au nouveau projet ;
- la capacité d’emprunt future.
Solder un crédit peut améliorer le taux d’effort, mais utiliser trop d’épargne peut réduire l’apport.
taux d’endettement maximal de 35 %
Peut-on rembourser un PTZ par anticipation ?
Le prêt à taux zéro obéit à des règles particulières et doit être étudié dans le contexte du financement global.
En cas de vente du logement, la question du remboursement ou, lorsque les conditions sont réunies, du transfert du PTZ peut notamment se poser.
Il est donc préférable de ne pas appliquer automatiquement au PTZ le raisonnement utilisé pour un prêt bancaire classique.
Quelles questions poser à la banque avant un remboursement anticipé ?
Avant de prendre une décision, demandez au minimum :
- Quel est le capital restant dû à la date envisagée ?
- Quel serait le montant exact des IRA ?
- Existe-t-il une exonération prévue par le contrat ?
- Quel montant minimum puis-je rembourser partiellement ?
- Quelles seraient les nouvelles mensualités après un remboursement partiel ?
- Puis-je plutôt conserver la mensualité et réduire la durée ?
- Quel serait le nouveau tableau d’amortissement ?
Ces informations permettent de comparer plusieurs scénarios sur des chiffres concrets.
Exemple : rembourser 30 000 € ou conserver son épargne ?
Imaginons un emprunteur disposant de 30 000 € d’épargne et ayant encore plusieurs années de crédit.
Trois possibilités peuvent être étudiées.
Scénario A : ne rien rembourser.
L’emprunteur conserve ses 30 000 € et poursuit son échéancier.
Scénario B : rembourser 30 000 €.
Le capital restant dû diminue, mais l’épargne mobilisée n’est plus disponible.
Scénario C : effectuer un remboursement partiel plus faible.
L’emprunteur réduit sa dette tout en conservant une partie de son épargne.
Il est impossible de déterminer le meilleur scénario uniquement à partir de ces informations.
Il faut connaître le taux du crédit, sa durée restante, les IRA, le nouveau tableau d’amortissement et la situation financière de l’emprunteur.
C’est précisément pour cette raison qu’une simulation avant remboursement est préférable à une décision basée uniquement sur le montant disponible sur le compte bancaire.
À retenir
- Un prêt immobilier peut être remboursé par anticipation totalement ou partiellement.
- Le contrat peut encadrer le montant minimal d’un remboursement partiel.
- Des indemnités de remboursement anticipé peuvent être prévues.
- Leur montant est légalement plafonné.
- Le plafond correspond à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement.
- Certaines situations prévues par la loi permettent une exonération des IRA.
- Un remboursement anticipé n’est pas automatiquement rentable.
- Il faut comparer les intérêts économisés, les éventuelles indemnités et l’utilisation alternative de l’épargne.
- Avant de décider, demandez un décompte chiffré à la banque.
FAQ – Remboursement anticipé d’un prêt immobilier
Peut-on rembourser un prêt immobilier avant son terme ?
Oui. L’emprunteur peut rembourser son crédit immobilier par anticipation, totalement ou partiellement, sous réserve des conditions prévues par la réglementation et le contrat.
Combien coûte un remboursement anticipé de prêt immobilier ?
Lorsque des IRA sont prévues, leur montant est plafonné. Elles ne peuvent dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Comment calculer les IRA d’un prêt immobilier ?
Il faut calculer les plafonds applicables et tenir compte du contrat. Pour un prêt à taux fixe classique, le plafond réglementaire correspond notamment à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant remboursement.
Peut-on éviter les frais de remboursement anticipé ?
Oui dans certaines situations. La loi prévoit notamment des exonérations liées à certains événements précis, et le contrat peut également prévoir des conditions plus favorables.
Est-il rentable de rembourser son crédit immobilier plus tôt ?
Cela dépend du taux du prêt, de la durée restante, des intérêts évités, des IRA et de l’utilisation alternative de l’épargne. Il faut effectuer une simulation avant de décider.
Vaut-il mieux réduire la mensualité ou la durée ?
Cela dépend de l’objectif. Réduire la mensualité peut augmenter le confort budgétaire. Réduire la durée peut permettre de terminer le crédit plus rapidement et modifier davantage le coût restant du financement. Demandez les deux simulations à la banque.
Peut-on rembourser seulement une partie de son prêt immobilier ?
Oui, le remboursement anticipé peut être partiel. Le contrat peut toutefois prévoir des conditions concernant le montant minimum remboursé.
La banque doit-elle me donner le montant des frais avant le remboursement ?
Après une demande de remboursement anticipé, le prêteur doit fournir les informations permettant d’en évaluer les conséquences. Pour les offres émises depuis juillet 2016, cette information chiffrée est fournie gratuitement.
En résumé
Rembourser un prêt immobilier avant son terme peut permettre de réduire le capital restant dû et d’éviter une partie des intérêts futurs, mais l’opération n’est pas automatiquement avantageuse.
Avant de décider, il faut vérifier quatre éléments :
capital restant dû → intérêts restant à courir → indemnités éventuelles → épargne restante après l’opération.
Le remboursement anticipé devient particulièrement intéressant à étudier lorsqu’une rentrée d’argent importante intervient ou lorsqu’un nouveau projet immobilier se prépare.
Mais plutôt que de solder automatiquement le crédit, il est préférable de demander à la banque une simulation chiffrée et de comparer plusieurs scénarios.
Simulation ou accompagnement Imprêts | faire étudier mon projet immobilier
Sources:
