Lorsqu’on prépare un achat immobilier, le taux du crédit retient souvent toute l’attention. Pourtant, la durée du prêt est tout aussi déterminante : elle influence directement le montant des mensualités, la capacité d’emprunt et le coût total du financement.
En France, de nombreux acquéreurs hésitent notamment entre un crédit immobilier sur 20 ans et un prêt sur 25 ans.
Emprunter sur 25 ans permet généralement de réduire la mensualité ou d’augmenter le montant finançable. En contrepartie, le crédit est remboursé plus longtemps et son coût total est généralement plus élevé.
Alors, vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans en 2026 ? Il n’existe pas de réponse universelle : le bon choix dépend avant tout des revenus, de l’apport, du budget et des objectifs de l’emprunteur.
Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ?
Les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont encadrées en France par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
En principe, la maturité d’un crédit immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.
Une tolérance permet néanmoins, sous certaines conditions, d’aller jusqu’à 27 ans de maturité totale lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée, notamment pour certains projets dans le neuf ou dans l’ancien nécessitant des travaux importants.
Pour la majorité des acquisitions classiques, le choix se fait donc fréquemment entre 15, 20 et 25 ans.
Quelle différence entre un prêt sur 20 ans et sur 25 ans ?
La principale différence concerne la répartition du remboursement dans le temps.
À montant et taux comparables, un crédit sur 20 ans entraîne une mensualité plus élevée qu’un crédit sur 25 ans. En revanche, l’emprunteur rembourse sa dette plus rapidement et supporte généralement moins d’intérêts au total.
À l’inverse, sur 25 ans, les remboursements sont répartis sur 60 mensualités supplémentaires.
Cette durée plus longue permet de diminuer l’effort mensuel, mais augmente généralement le coût global du financement.
Exemple : emprunter 250 000 € sur 20 ou 25 ans
Prenons un exemple volontairement simplifié afin de comprendre le mécanisme.
Pour 250 000 € empruntés à un taux fixe hypothétique de 3,5 %, hors assurance et frais :
- sur 20 ans, la mensualité serait d’environ 1 450 € ;
- sur 25 ans, elle serait d’environ 1 250 €.
La différence approche donc 200 € par mois.
En revanche, prolonger le remboursement de cinq années entraîne davantage d’intérêts.
Ces chiffres sont uniquement illustratifs : le taux réellement proposé dépend notamment du moment de la demande, de la durée du crédit, de l’établissement et du profil de l’emprunteur.
Pourquoi emprunter sur 25 ans peut augmenter la capacité d’emprunt ?
C’est l’un des principaux avantages d’une durée plus longue.
Les banques doivent notamment vérifier que le taux d’effort de l’emprunteur respecte les règles applicables. En répartissant le remboursement sur davantage d’années, la mensualité diminue.
Cette baisse peut permettre à certains ménages :
- d’emprunter une somme plus importante ;
- d’accéder à un bien correspondant davantage à leurs besoins ;
- de conserver une mensualité compatible avec leurs revenus ;
- de préserver davantage de marge dans leur budget mensuel.
Quels sont les avantages d’un crédit immobilier sur 20 ans ?
Lorsque le budget du ménage le permet, une durée de 20 ans présente plusieurs intérêts.
Le premier est le coût du crédit. Comme le capital est remboursé plus rapidement, les intérêts courent pendant une période plus courte.
Une durée de 20 ans permet également de se désendetter plus rapidement.
Cela peut être particulièrement intéressant pour un emprunteur souhaitant avoir terminé de rembourser son logement avant une échéance personnelle importante, comme la retraite ou un futur investissement.
En contrepartie, il faut pouvoir supporter une mensualité plus élevée sans fragiliser son budget.
Quels sont les avantages d’un crédit immobilier sur 25 ans ?
Le principal avantage réside dans la réduction de la mensualité à montant emprunté comparable.
Cette solution peut notamment être adaptée aux primo-accédants ou aux ménages qui souhaitent conserver davantage de souplesse chaque mois.
Elle peut également permettre de financer un projet plus important lorsque la capacité de remboursement mensuelle constitue le principal facteur limitant.
Mais cette souplesse a un prix : plus la durée augmente, plus le coût total du crédit tend à augmenter, toutes choses égales par ailleurs.
Faut-il choisir la mensualité la plus élevée possible ?
Pas nécessairement.
Même lorsqu’une banque accepte une mensualité donnée, il faut s’interroger sur son adéquation avec le budget réel du ménage.
Un propriétaire doit continuer à financer ses dépenses courantes, mais également faire face à des charges qui peuvent évoluer : travaux, entretien du logement, charges de copropriété, taxe foncière ou dépenses familiales.
Conserver une marge de sécurité peut donc être préférable à une mensualité poussée au maximum de la capacité théorique.
Le reste à vivre est ainsi un élément important à prendre en compte au moment de choisir la durée du financement.
L’apport peut-il permettre de réduire la durée du crédit ?
Oui. Un apport personnel plus important réduit le montant qui doit être emprunté.
Selon le projet, cela peut permettre soit de diminuer la mensualité, soit de choisir une durée plus courte tout en conservant une mensualité acceptable.
Mais il n’est pas toujours pertinent d’utiliser toute son épargne pour réduire le crédit.
Conserver une réserve financière après l’acquisition peut être utile pour absorber les dépenses imprévues.
20 ou 25 ans : quelle durée choisir selon son profil ?
Un crédit sur 20 ans peut être pertinent lorsque les revenus permettent d’absorber une mensualité plus importante sans déséquilibrer le budget et lorsque l’objectif est de limiter le coût global du financement.
Un prêt sur 25 ans peut être davantage adapté lorsque l’objectif prioritaire consiste à réduire les mensualités ou à augmenter la capacité d’achat.
Pour certains projets, la meilleure solution peut également se situer entre les deux, avec une durée différente selon les possibilités proposées par l’établissement prêteur.
Le choix doit donc être effectué à partir de plusieurs simulations, et non sur la seule base du taux nominal affiché.
Pourquoi comparer plusieurs scénarios de financement ?
Une simulation sur une seule durée donne une vision incomplète du projet.
Il est plus pertinent de comparer, pour chaque scénario :
- la mensualité ;
- le taux proposé ;
- le coût des intérêts ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- le coût total du financement ;
- l’épargne restante après l’achat ;
- le budget mensuel disponible après remboursement.
Un courtier peut notamment comparer plusieurs structures de financement afin d’identifier celle qui correspond le mieux aux objectifs et à la situation financière de l’emprunteur.
À retenir
- Un crédit immobilier est généralement limité à 25 ans, avec certaines situations permettant une maturité totale allant jusqu’à 27 ans.
- Emprunter sur 20 ans augmente généralement la mensualité mais réduit le coût total du crédit.
- Emprunter sur 25 ans réduit généralement la mensualité et peut augmenter la capacité d’achat.
- La durée la plus courte n’est pas automatiquement la meilleure si elle rend le budget mensuel trop contraignant.
- Il est préférable de comparer plusieurs simulations avant de choisir la durée de son financement.
FAQ – Durée du crédit immobilier
Est-il préférable d’emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Cela dépend du projet. Une durée de 20 ans permet généralement de réduire le coût du crédit, tandis qu’une durée de 25 ans permet de diminuer les mensualités et peut améliorer la capacité d’achat.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
La durée maximale est en principe de 25 ans. Dans certaines situations prévues par les règles du HCSF, la maturité totale peut atteindre 27 ans lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée.
Est-ce plus difficile d’obtenir un prêt sur 25 ans ?
Pas nécessairement. La banque analyse avant tout la solvabilité de l’emprunteur et la conformité du financement à ses critères et aux règles applicables.
Pourquoi un prêt sur 25 ans coûte-t-il plus cher ?
Le capital restant dû produit des intérêts pendant une période plus longue. À conditions comparables, cela augmente donc généralement le montant total des intérêts versés.
Peut-on rembourser un crédit sur 25 ans avant son terme ?
Oui, un remboursement anticipé total ou partiel est possible selon les conditions prévues au contrat. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent toutefois s’appliquer dans certaines situations.
La durée du crédit influence-t-elle le taux proposé ?
Oui, les barèmes bancaires peuvent différer selon la durée du financement. Il faut donc comparer simultanément le taux, la mensualité et le coût total plutôt que de regarder uniquement la durée.
En résumé
Choisir entre un crédit immobilier sur 20 ou 25 ans revient principalement à arbitrer entre mensualité, capacité d’achat et coût total du financement.
Une durée courte permet généralement d’économiser sur les intérêts, tandis qu’une durée plus longue peut rendre le projet accessible grâce à des mensualités moins élevées.
Avant de choisir, l’idéal est donc de comparer plusieurs scénarios avec le même projet et le même apport. Cette approche permet de déterminer la durée qui offre le meilleur équilibre entre coût du crédit et confort financier au quotidien.
