Vous avez trouvé un logement qui correspond à votre projet, mais votre bien actuel n’est pas encore vendu ? Lorsque l’achat et la revente ne peuvent pas se réaliser au même moment, le prêt relais peut permettre de financer cette période de transition.
Son principe est simple : la banque vous avance une partie de la valeur du logement à vendre. Vous remboursez ensuite cette avance avec le produit de la vente.
Mais avant de vous engager, plusieurs points doivent être examinés : le prix de vente retenu, le crédit éventuellement encore en cours, les dépenses à supporter entre les deux opérations et les conséquences d’une vente plus longue que prévu.
Voici comment fonctionne un prêt relais et quelles précautions prendre pour préparer votre achat immobilier à La Rochelle ou dans les communes voisines.
Qu’est-ce qu’un prêt relais immobilier ?
Le prêt relais est un crédit de courte durée destiné à financer un nouvel achat immobilier avant la vente d’un bien que vous possédez déjà.
Contrairement à un prêt amortissable classique, son capital n’est généralement pas remboursé chaque mois. Il est remboursé en une seule fois, lors de la vente ou au plus tard à l’échéance prévue au contrat.
La banque n’avance pas nécessairement la totalité du prix de vente attendu. Elle retient une partie de la valeur estimée du bien afin de conserver une marge de sécurité. Le montant accordé dépend notamment du dossier et de l’avancement de la vente.
Dans quels cas peut-on envisager un prêt relais ?
Un prêt relais peut être étudié lorsque l’argent nécessaire au nouvel achat est en partie immobilisé dans votre logement actuel.
Cela peut notamment concerner :
- l’achat d’une maison après la mise en vente d’un appartement ;
- un déménagement lié à une mobilité professionnelle ;
- l’acquisition d’un logement plus adapté à votre famille ;
- un changement de résidence à l’approche de la retraite.
Il faut toutefois distinguer deux questions : pouvez-vous financer le nouvel achat et pouvez-vous supporter la période pendant laquelle les deux biens seront encore à votre charge ?
Un projet équilibré après la vente peut être difficile à assumer pendant plusieurs mois de transition.
Quel montant peut-on emprunter avec un prêt relais ?
Il n’existe pas de pourcentage unique applicable à tous les dossiers.
Dans sa présentation réalisée avec la Banque de France, l’Institut national de la consommation indique une avance généralement comprise entre 50 % et 70 % du prix du bien à vendre. Certains établissements peuvent proposer d’autres quotités selon leurs conditions.
La banque peut demander plusieurs estimations et tenir compte du stade de commercialisation : un bien simplement mis en vente ne présente pas le même niveau d’avancement qu’un bien faisant déjà l’objet d’un compromis.
Que se passe-t-il si un crédit reste à rembourser ?
Le capital restant dû sur votre logement actuel doit être intégré au calcul.
Le prix de vente attendu ne correspond donc pas entièrement à de l’argent disponible pour le nouvel achat.
Demandez à la banque de détailler :
- la valeur du bien retenue ;
- la quotité appliquée ;
- le traitement du prêt existant ;
- le montant du relais réellement mobilisable ;
- les sommes qui resteront disponibles après la vente.
Cette présentation évite de compter deux fois la même somme dans votre plan de financement.
Exemple : acheter une maison avant de vendre son appartement à La Rochelle
Prenons un exemple fictif et simplifié.
Un couple possède un appartement à La Rochelle estimé à 300 000 €. Son crédit est déjà intégralement remboursé.
Il souhaite acheter une maison dont le budget total, frais d’acquisition compris, s’élève à 380 000 €.
Pour cet exemple, supposons que la banque accepte une avance correspondant à 60 % de la valeur de l’appartement :
300 000 € × 60 % = 180 000 € de prêt relais.
Le financement envisagé serait le suivant :
| Ressource | Montant |
|---|---|
| Prêt relais | 180 000 € |
| Épargne mobilisée | 40 000 € |
| Prêt immobilier complémentaire | 160 000 € |
| Total | 380 000 € |
Si l’appartement est ensuite vendu 300 000 €, une partie du prix permettra de rembourser le capital du relais.
Le solde ne doit toutefois pas être considéré comme entièrement disponible sans vérifier les frais restant à régler, les intérêts éventuels et les autres dépenses de l’opération.
Son utilisation pourra ensuite être étudiée : conservation d’une épargne de sécurité, financement de travaux ou remboursement partiel du prêt complémentaire.
Avant de retenir cette dernière option, consultez les règles du remboursement anticipé d’un prêt immobilier.
Cet exemple ne constitue ni une simulation bancaire complète ni une garantie d’accord. Les montants utilisés ne représentent pas une estimation du marché immobilier rochelais.
Quelle différence entre un prêt relais sec et un prêt relais adossé ?
Le choix dépend du financement nécessaire pour réaliser l’acquisition.
| Formule | Fonctionnement |
|---|---|
| Prêt relais sec | L’avance relais, éventuellement complétée par votre épargne, suffit à financer l’opération sans nouveau prêt amortissable |
| Prêt relais adossé | Un prêt immobilier amortissable complète l’avance relais |
Un achat moins cher que le logement vendu ne signifie donc pas automatiquement qu’un relais sec suffira.
Il faut comparer le budget total de l’acquisition avec les fonds effectivement disponibles avant la vente, puisque la banque n’avance qu’une partie de la valeur du bien.
Quelle est la durée d’un prêt relais ?
Les offres de prêt relais prévoient couramment une durée de 12 à 24 mois. Certains contrats sont établis sur 12 mois avec une possibilité de renouvellement.
Il faut vérifier la durée initiale, les conditions d’une éventuelle prolongation et la date de remboursement du capital.
Une possibilité de renouvellement ne doit pas être interprétée comme un accord automatique de la banque.
Pour organiser votre projet, établissez un calendrier comprenant la mise en vente, le nouvel achat et plusieurs hypothèses de signature définitive.
L’objectif est de connaître votre marge de manœuvre avant que les délais deviennent contraignants.
Que rembourse-t-on chaque mois pendant un prêt relais ?
Les paiements dépendent de la formule retenue.
Le prêt relais avec franchise partielle
Vous réglez les intérêts au fil du prêt, ainsi que les cotisations d’assurance éventuellement prévues.
Le capital est remboursé à la vente ou à l’échéance contractuelle.
Le prêt relais avec franchise totale
Le paiement des intérêts est reporté. Ceux-ci sont réglés avec le capital selon les modalités du contrat.
Les cotisations d’assurance peuvent rester à payer chaque mois. Le report des intérêts ne les supprime pas et peut augmenter le coût du financement, notamment lorsqu’une capitalisation est prévue.
Dans les deux cas, demandez un échéancier complet. Une mensualité réduite pendant la transition peut correspondre à une somme plus importante à rembourser au terme du relais.
Combien coûte un prêt relais immobilier ?
Le coût doit être étudié au-delà du seul taux d’intérêt.
Selon l’offre, il faut notamment examiner les intérêts, l’assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. La durée réelle d’utilisation joue également un rôle : une vente tardive augmente généralement les intérêts à payer.
Pour comparer les propositions, demandez plusieurs simulations reposant sur le même montant emprunté :
| Hypothèse de vente | Ce qu’il faut comparer |
|---|---|
| Après 3 mois | Coût d’une transition courte |
| Après 6 mois | Budget d’une période intermédiaire |
| Après 12 mois | Conséquences d’une commercialisation plus longue |
Ces scénarios permettent de vérifier si le projet reste supportable au-delà de l’hypothèse la plus favorable.
Quelles charges prévoir avant la vente de l’ancien logement ?
Le budget transitoire mérite une analyse spécifique.
Selon votre situation, vous pouvez avoir à supporter simultanément :
- les échéances du prêt encore en cours sur l’ancien bien ;
- les paiements liés au prêt relais ;
- les échéances du nouveau crédit ;
- les assurances des deux logements ;
- les charges de copropriété et les dépenses d’entretien ;
- le déménagement et les premiers travaux.
Toutes ces dépenses ne se produisent pas nécessairement au même moment. Un tableau mois par mois aide à repérer la période la plus tendue.
Prévoyez également une réserve pour les imprévus plutôt que de mobiliser immédiatement toute votre épargne.
Que se passe-t-il si le logement ne se vend pas ?
Le prêt relais reste remboursable à son échéance, même si la vente n’a pas eu lieu.
Une prolongation ou une transformation en prêt amortissable peut être étudiée avec la banque, mais elle ne constitue pas une solution garantie. Elle dépend notamment de l’accord du prêteur et de votre capacité de remboursement.
Si la commercialisation n’avance pas, il faut agir avant les dernières semaines du contrat.
Faites le point avec le professionnel chargé de la vente : les visites sont-elles suffisantes ? Les retours révèlent-ils un problème de prix, de présentation ou de travaux ?
Informez également la banque de l’évolution de la situation afin d’examiner les options disponibles suffisamment tôt.
Et si le bien se vend moins cher que prévu ?
Une baisse du prix de vente réduit les fonds disponibles après remboursement des crédits et règlement des frais concernés.
Même si le prix obtenu suffit à solder le relais, il peut rester moins d’argent que prévu pour les travaux, l’épargne de sécurité ou le remboursement du prêt complémentaire.
Avant de vous engager, faites donc tester un scénario de vente à un prix inférieur à l’estimation initiale.
L’objectif est de mesurer les conséquences sur l’ensemble du projet, pas uniquement de vérifier si le relais pourra être remboursé.
Quelles précautions prendre pour un achat à La Rochelle ?
Les règles du prêt relais ne changent pas parce que le projet se situe à La Rochelle, Aytré, Lagord ou Périgny.
En revanche, l’estimation doit porter sur le bien précis que vous vendez.
Pour préparer le financement, demandez une estimation argumentée tenant compte notamment de son emplacement, de son état, de sa performance énergétique, de ses charges et des éventuels travaux.
Il faut distinguer :
- le prix auquel vous souhaitez mettre le logement en vente ;
- le prix de vente retenu pour construire votre budget ;
- la valeur acceptée par la banque pour calculer son avance.
Ces montants peuvent être différents.
Évitez également de construire le projet sur la certitude d’une vente rapide. Faites préciser les éléments concrets qui soutiennent l’estimation et le calendrier envisagé.
Faut-il vendre avant d’acheter ou utiliser un prêt relais ?
Les deux solutions doivent être comparées selon vos priorités.
| Solution | Intérêt principal | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Vendre avant d’acheter | Connaître les fonds réellement disponibles | Prévoir éventuellement un logement temporaire |
| Acheter avec un prêt relais | Réaliser l’achat avant la vente | Supporter le coût et le risque de la transition |
| Coordonner les deux signatures | Limiter le décalage financier | Faire concorder les calendriers des différentes parties |
Une location temporaire entraîne des dépenses. Un prêt relais en entraîne également.
La comparaison doit intégrer les coûts, mais aussi votre capacité à supporter un délai de vente et vos contraintes de déménagement.
Que vérifier avant de signer le compromis du nouvel achat ?
Présentez le montage complet au notaire : prêt relais, éventuel crédit complémentaire et épargne mobilisée.
Demandez-lui de vérifier que les caractéristiques du financement et les délais prévus dans l’avant-contrat correspondent au projet réellement étudié.
Pour approfondir ce point, consultez notre article sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.
En cas de refus bancaire, il faut également examiner rapidement les conséquences sur le calendrier de l’achat. Notre article sur les raisons et les solutions après un refus de prêt immobilier présente les démarches à envisager.
Comment une courtière peut-elle vous accompagner ?
Une courtière peut aider à comparer les montages et à rendre leurs conséquences financières plus lisibles.
L’étude doit notamment permettre de répondre à quatre questions :
- Quel montant peut être mobilisé avant la vente ?
- Quel budget mensuel faut-il supporter pendant la transition ?
- Que restera-t-il après la vente et les remboursements ?
- Le projet reste-t-il viable si la vente tarde ou se réalise à un prix inférieur ?
Pour votre projet à La Rochelle ou dans les environs, Imprêts peut être votre interlocuteur pour faire étudier ces paramètres.
L’accord de financement reste soumis à l’analyse de l’établissement prêteur.
À retenir
- Le prêt relais permet d’acheter avant d’avoir vendu un bien.
- La banque avance une partie de sa valeur, selon le dossier.
- Un crédit encore en cours doit être intégré au montage.
- Le budget transitoire doit inclure l’ensemble des charges des deux logements.
- Le prix de vente et le calendrier doivent rester prudents.
- Les conditions de prolongation et de remboursement doivent être vérifiées avant la signature.
FAQ : prêt relais et achat avant revente
Peut-on obtenir un prêt relais sans compromis sur le bien à vendre ?
Certains établissements l’acceptent. Ils demandent alors des éléments permettant d’évaluer le bien et sa mise en vente. Un compromis déjà signé peut faciliter l’analyse, sans garantir l’accord.
Le prêt relais finance-t-il 100 % de mon logement actuel ?
La banque retient généralement une partie de sa valeur. Il faut faire préciser le montant réellement disponible, notamment lorsqu’un crédit reste à rembourser.
Peut-on avoir un prêt relais et un crédit immobilier en même temps ?
Oui. Un prêt amortissable peut compléter le relais lorsque l’avance et l’épargne ne suffisent pas à financer l’achat.
Une franchise totale signifie-t-elle que le prêt est gratuit jusqu’à la vente ?
Non. Les intérêts sont reportés et restent dus. Les paiements d’assurance dépendent des conditions du contrat.
Que faire si la vente prend du retard ?
Contactez la banque avant l’échéance et réexaminez les conditions de commercialisation. Une prolongation doit être discutée ; elle ne peut pas être présumée acquise.
Préparer son achat avant de s’engager
Le prêt relais peut faciliter un changement de logement lorsque les dates d’achat et de vente ne coïncident pas.
Sa pertinence dépend toutefois d’une estimation réaliste, d’un budget transitoire supportable et d’une marge suffisante face aux imprévus.
Avant de signer, faites comparer plusieurs scénarios pour connaître les conséquences d’une vente rapide, tardive ou à un prix inférieur à celui envisagé.
Vous souhaitez acheter à La Rochelle avant d’avoir vendu votre logement ? Contactez Imprêts pour faire étudier votre plan de financement.
Sources et références
- Institut national de la consommation, avec la Banque de France — Les prêts relais, mode d’emploi.
- Les Clés de la banque — Guide du crédit relais immobilier.
- Immobilier.notaires.fr — Prêt relais.
- Caisse d’Épargne — Crédit relais immobilier.
- Banque Populaire — Le crédit relais.
Les offres bancaires citées illustrent des pratiques commerciales et ne constituent pas des conditions applicables à tous les établissements.
Attention ! Un crédit coûte de l’argent et doit être remboursé.
